Βοτανικός: Το γήπεδο του Παναθηναϊκού αλλάζει την Αθήνα αλλά και τον χάρτη των επενδύσεων

Κάποτε ήταν σχέδια επί χάρτου, μακέτες, υποσχέσεις και ατελείωτες συζητήσεις. Σήμερα είναι μπετόν, εξέδρες, γερανοί και ένα γήπεδο που αρχίζει να αποκτά την τελική του μορφή. Το μεγάλο όνειρο εκατομμυρίων φίλων του Παναθηναϊκού γίνεται σταδιακά πραγματικότητα στον Βοτανικό, με τις εικόνες και τα βίντεο που έρχονται σχεδόν καθημερινά στη δημοσιότητα να αποτυπώνουν την πρόοδο των εργασιών. Και μαζί με τη νέα έδρα των «πρασίνων», αλλάζει ολόκληρη η περιοχή, καθώς η Διπλή Ανάπλαση συνδυάζει το αθλητικό έργο με εκτεταμένες αστικές παρεμβάσεις και σημαντικές επιχειρηματικές επενδύσεις.

Το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού, χωρητικότητας περίπου 40.000 θεατών, αποτελεί τον πυρήνα αυτής της μεγάλης αλλαγής. Με ορίζοντα τη σεζόν 2027-2028, ο σύλλογος ετοιμάζεται να αποκτήσει μια σύγχρονη ποδοσφαιρική έδρα, ενώ μια περιοχή της Αθήνας που για δεκαετίες χαρακτηριζόταν από βιομηχανικές εγκαταστάσεις, αποθήκες και εγκαταλελειμμένα ακίνητα αποκτά διαφορετικές προοπτικές.

Οι εξέδρες παίρνουν μορφή και ο Σεπτέμβριος του 2027 πλησιάζει

Τα τελευταία βίντεο από το εργοτάξιο του Βοτανικού προσφέρουν πλέον μια πολύ πιο ολοκληρωμένη εικόνα του νέου γηπέδου. Η κάμερα φτάνει στο εσωτερικό της κατασκευής, καταγράφει τις διαδρομές προς τον αγωνιστικό χώρο, τα σημεία όπου θα βρίσκονται οι πάγκοι και τη διάταξη των εξεδρών. Σε πρόσφατο βίντεο, μάλιστα, η διαδρομή από τον βορειοδυτικό πυλώνα προς το κέντρο του γηπέδου αποκαλύπτει τη θέα που θα έχουν οι ποδοσφαιριστές όταν θα αντικρίζουν τις κερκίδες.

Η πρόοδος είναι ορατή και στις αεροφωτογραφίες, καθώς έχουν διαμορφωθεί βασικά τμήματα των εξεδρών και έχει αναδειχθεί η γεωμετρία του νέου γηπέδου. Οι εργασίες συνεχίζονται στα επιμέρους κατασκευαστικά τμήματα, με τον σχεδιασμό να προβλέπει την παράδοση της εγκατάστασης τον Σεπτέμβριο του 2027. Στόχος είναι ο Παναθηναϊκός να χρησιμοποιήσει τη νέα του έδρα κατά την αγωνιστική περίοδο 2027-2028, κλείνοντας ένα μεγάλο κεφάλαιο αναμονής για τον σύλλογο και τους φιλάθλους του.

Το γήπεδο σχεδιάζεται σύμφωνα με τις σύγχρονες προδιαγραφές της UEFA, με χώρους φιλοξενίας, σουίτες και εμπορικές εγκαταστάσεις. Ήδη η ΠΑΕ Παναθηναϊκός έχει ξεκινήσει τη διαδικασία εκδήλωσης ενδιαφέροντος για τη λειτουργία καταστημάτων και χώρων εστίασης, με σύμβουλο την Primal Advisors. Ο σχεδιασμός προβλέπει τέσσερις χώρους εμπορίου και εστίασης περιμετρικά του γηπέδου, εστιατόριο στο εσωτερικό του και υπηρεσίες τροφοδοσίας, με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο επισκέπτες ετησίως από το σύνολο των δραστηριοτήτων.

Η εμπορική αξιοποίηση διέπεται από τη συμφωνία της ΠΑΕ με τον Δήμο Αθηναίων, ο οποίος παραμένει ιδιοκτήτης του γηπέδου. Με βάση τις συμβατικές προβλέψεις, ο Δήμος δικαιούται το 90% των μισθωμάτων από χώρους εστίασης και μπουτίκ, ενώ στην απευθείας εκμετάλλευση από την ΠΑΕ προβλέπεται απόδοση του 10% του σχετικού τζίρου. Παράλληλα, ο Δήμος δικαιούται ποσοστό 20% από τα έσοδα ονοματοδοσίας κατά την πρώτη δεκαετία λειτουργίας και 15% στη συνέχεια.

Η Διπλή Ανάπλαση αλλάζει τον Βοτανικό και την Αθήνα

Η κατασκευή της νέας έδρας του Παναθηναϊκού αποτελεί μέρος ενός πολύ ευρύτερου σχεδίου, το οποίο φιλοδοξεί να μεταβάλει τον χαρακτήρα του Βοτανικού και του Ελαιώνα. Η Διπλή Ανάπλαση συνδέει τη δημιουργία των νέων αθλητικών εγκαταστάσεων με έργα υποδομών, διαμορφώσεις κοινόχρηστων χώρων και παρεμβάσεις πρασίνου, ενώ αντίστοιχες αλλαγές προβλέπονται και στην περιοχή της Λεωφόρου Αλεξάνδρας.

Στην περιοχή του Βοτανικού προβλέπονται παρεμβάσεις σε περίπου 300 στρέμματα, με νέους ελεύθερους χώρους, πράσινο και αθλητικές εγκαταστάσεις. Σημαντικό μέρος του σχεδιασμού αφορά τον Ερασιτέχνη Παναθηναϊκό, για τον οποίο τον Μάιο του 2026 ολοκληρώθηκε η διαδικασία επιλογής αναδόχου, με την ΕΚΤΕΡ να αναλαμβάνει την κατασκευή των νέων εγκαταστάσεων. Το αθλητικό συγκρότημα θα περιλαμβάνει κλειστό γυμναστήριο, προπονητήριο και ανοικτό κολυμβητήριο ολυμπιακών διαστάσεων, δίνοντας στα τμήματα του συλλόγου τη δυνατότητα να στεγαστούν σε σύγχρονες υποδομές.

Παράλληλα, έχει δρομολογηθεί διεθνής αρχιτεκτονικός διαγωνισμός ιδεών για την αστική ανάπλαση περίπου 5.000 στρεμμάτων στον Ελαιώνα, με τον σχεδιασμό να εκτείνεται σε τέσσερις δήμους. Πρόκειται για μια μακροπρόθεσμη παρέμβαση, που περιλαμβάνει νέες χρήσεις γης, χώρους πρασίνου και αναδιοργάνωση δραστηριοτήτων που σήμερα επιβαρύνουν την περιοχή. Η ολοκλήρωση του γηπέδου λειτουργεί ως αφετηρία για τη σταδιακή υλοποίηση αυτού του ευρύτερου σχεδίου.

Η DIMAND, τα 189 εκατ. ευρώ και οι νέες επενδύσεις

Η αλλαγή στον Βοτανικό συνοδεύεται ήδη από σημαντική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η ανάπτυξη της DIMAND στο πρώην εργοστάσιο της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, γνωστής ως Softex, σε απόσταση μικρή από το νέο γήπεδο και το Γεωπονικό Πανεπιστήμιο. Η εκτιμώμενη αξία της ανάπτυξης κατά την ολοκλήρωσή της ανέρχεται σε 189,2 εκατ. ευρώ, με το έργο να περιλαμβάνει τρία νέα κτίρια γραφείων, ανακατασκευή τριών υφιστάμενων βιομηχανικών εγκαταστάσεων και εκτεταμένους χώρους πρασίνου.

Στο συγκρότημα, που αναπτύσσεται σε έκταση περίπου 50 στρεμμάτων, πρόκειται να στεγαστούν οι νέες κεντρικές υπηρεσίες του ΔΕΔΔΗΕ. Η σχετική συμφωνία, ύψους 134,7 εκατ. ευρώ, αφορά την πώληση τμήματος του ακινήτου και την κατασκευή και παράδοση εγκαταστάσεων συνολικής επιφάνειας 37.530 τετραγωνικών μέτρων. Στους επιχειρηματικούς χρήστες του συγκροτήματος περιλαμβάνεται επίσης η AVIS, ενώ η ολοκλήρωση της ανάπτυξης προβλέπεται για το δεύτερο εξάμηνο του 2028.

Στην ίδια περιοχή παραμένει ανοικτό το ζήτημα αξιοποίησης του ημιτελούς εμπορικού κέντρου του πρώην ομίλου Μπάμπη Βωβού. Το ακίνητο, έκτασης άνω των 43 στρεμμάτων και εύλογης αξίας που ξεπερνά τα 110 εκατ. ευρώ, βρίσκεται στην ιδιοκτησία της ΑΕΠ Ελαιώνα, στην οποία συμμετέχουν η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς. Μεταξύ των σεναρίων που εξετάζονται είναι η δημιουργία μεγάλου συγκροτήματος γραφείων με εμπορικές χρήσεις, ενώ η DIMAND εξετάζει και σχέδιο ανάπτυξης περίπου 140 διαμερισμάτων προσιτής κατοικίας στην περιοχή της Πέτρου Ράλλη.

Οι παραπάνω εξελίξεις αποτυπώνουν τη δυναμική που αναπτύσσεται γύρω από το νέο γήπεδο, με την επιχειρηματική δραστηριότητα να ακολουθεί την πρόοδο των μεγάλων υποδομών. Η λειτουργία των νέων εγκαταστάσεων, η εγκατάσταση επιχειρήσεων και η διαμόρφωση των κοινόχρηστων χώρων θα καθορίσουν τον βαθμό στον οποίο ο Βοτανικός θα αποκτήσει έναν διαφορετικό οικονομικό και αστικό χαρακτήρα.

Για τον Παναθηναϊκό, πάντως, η σημαντικότερη αλλαγή αποτυπώνεται ήδη στις καθημερινές εικόνες από το εργοτάξιο. Εκεί όπου μέχρι πριν από λίγα χρόνια υπήρχαν σχέδια και μακέτες, σήμερα υψώνονται οι εξέδρες της νέας του έδρας. Το μεγάλο όνειρο των φίλων του συλλόγου πλησιάζει στην ολοκλήρωσή του, ενώ η Αθήνα ετοιμάζεται να αποκτήσει μια νέα αθλητική εγκατάσταση και ο Βοτανικός να γυρίσει οριστικά σελίδα.